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北京市房地产交易管理网成交数据显示，3月，全市商品住房市场成交量回落，成交均价19679元/平米，19个月以来首次同比下降。
3 月北京新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，比2月减少41.5%，成交量回落主要是投资投机性需求被有效挤出市场，目前近九成市场交易都是刚性自住需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非京籍居民购房占比由40%多降至7.6%。3月北京新建商品住房成交均价 19679元/平米，比2月下降了26.7%，同比下降了10.9%，这是自2009年9月以来新建商品住房成交均价首次同比下降。
交易活跃的热点区域价格呈稳中有降态势。今年以来，大兴、房山、密云和朝阳区东南部地区推出的主要是中低价位、中小套型商品房，套总价在200万元以下，150万元左右居多，100万元以下也占了很大比例，适合刚性自住需求和改善性需求，在市场整体成交明显萎缩的形势下，这些区域交易十分活跃，特别是 3月，这4个地区成交量占全市总成交量的七成以上，其中朝阳东南部地区占24%，密云占22.2%，房山和大兴分别占18.1%、8.4%。朝阳东南部、大兴、密云均价比2月分别下降9.5%、7.1%和4.2%，房山小幅上涨1.8%。
据了解，为了摸底各地房地产调控情况，住建部组建了8个调研组，其中一个调研组昨天开始了解北京调控情况。
■解读
今年房价有望下降一成左右
对于3月新建商品住房的价格变化，伟业我爱我家副总裁胡锦晖说：“根据我们统计的数据显示，上个月价格确实下降了。这与3月开盘少、交易量低有一定关系，不过确实证明调控政策有效果。”
未来房价走势如何？胡锦晖认为，全年的房价实现稳中有降因素多，主要看后半程。今年房展会反映出购房人观望情绪很浓。另外，保障房入市日期还未确定，虽然五六月供应量会逐步上来，但购房人的观望情绪到底有何变化，这些因素都将决定后半程的房价。
胡锦晖表示，二手房价格一般都随着新建商品房价格波动，特别是同区域商品房上涨，二手房也会跟着上调；同区域商品房下降，二手房也会下降。两者是相互联动的。如果政策执行得好，全年房价下调10%至15%是有可能的。
■对话·北京市房协副秘书长陈志
房价稳中有降趋势已经形成
记者：新建商品住房成交均价19个月以来首次出现同比下降，是调控政策起作用了吗？
陈志：今年开始，关于房地产调控的政策月月有，1月是国八条，2月是京十五条，3月又出台调控目标，这期间相关部门还陆续出台了“一房一价”、“差别化税收”等政策。这足以证明政府调控房价的决心，也一定会对开发商有所触动。
记者：此次降价是不是因为远郊区县的房价拉低了均价？
陈志：我不这么认为。全市统计的话，确实存在谷峰，但北京四环内早已几乎没有供应了。现在的供应都在郊区县，所以不能这么理解。同一楼盘去年的价格和今年的价格确实有下调，例如朝阳区的远洋一方，去年的均价是23500元/平米，今年下调至21100元/平米，这就是下降。
记者：此次降价到底会不会影响市场预期？
陈志：从官方统计数据来看，稳中有降的趋势已经形成。政策一出，交易量立刻萎缩。数据显示非京籍居民购房占比由40%多降至7.6%，说明投资投机资金已经退出，市场中的购房者基本都是刚需。需求量就这么多，开发商就必须适应，难道不考虑把房子卖出去？特别是上市房企，虽然有股市的压力，但更有现金流的压力，所以必须考虑以价换量。
记者：房企会死扛不降价吗？
陈志：房企不主动就有可能被淘汰，这是不争的事实。房企们的观望期快结束了，更多的企业将会以价换量。另外，接下来还有可能出台加息、信贷收紧政策，这些对开发商来说都非常不利，开发商扛的时间越长压力越大。
记者：那是不是不会再有楼盘涨价了？
陈志：稳中有降不代表不能涨价。房产是稀缺资源，特别是一些区位好的，品质高的，或者密度低的楼盘，也有可能会微涨。统计表明，前3个月里，三成房企降价销售，六成稳住未变，一成上调了房价。今后，也可能是这样的局面。
记者：北京全年房价会下调多少？
陈志：我不做这样的分析。但我认为北京的房价不会像白菜价一样。房产是稀缺性的，有些区位的房子就是唯一性的。购房人犹豫不买，被买走了再想买就没有了。现在政府进行调控，对购房人来说，应该是有更多选择，有更多机会的时期，是个利好。
